En las principales ciudades argentinas, la discusión sobre las viviendas vacías suele estar atravesada por percepciones parciales. Sin embargo, hasta hace poco, faltaba una base empírica que permitiera dimensionar con precisión cuántas viviendas están desocupadas, dónde se localizan y durante cuánto tiempo permanecen fuera de uso. 

Un estudio reciente de CIPPEC y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo aporta evidencia sistemática sobre este fenómeno en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Rosario y ciudad de Córdoba, a partir de una metodología que permite observar su evolución en el tiempo. A diferencia de los relevamientos tradicionales, que ofrecen fotografías estáticas de la situación habitacional, este enfoque permite rastrear la trayectoria de cada vivienda mes a mes y comprender mejor la dinámica de la vacancia.

El enfoque se basa en un criterio sencillo: una vivienda habitada registra consumo eléctrico. A partir de datos mensuales de las distribuidoras entre 2021 y 2024, el estudio identifica como vacías aquellas unidades con consumos inferiores a 50 kWh mensuales de manera sostenida, un nivel equivalente al consumo mínimo de una heladera. A diferencia del censo, que releva el parque habitacional cada diez años, este método permite distinguir entre vacancias de corta duración y situaciones persistentes. 

Esa distinción resulta clave. Parte de la vacancia responde al funcionamiento normal del mercado -mudanzas, refacciones o períodos entre inquilinos-. Pero el estudio pone el foco en la llamada vacancia estructural: viviendas que permanecen desocupadas durante más de doce meses consecutivos. En CABA, este fenómeno alcanza a cerca de 70 mil unidades -el 6,7% del parque residencial en el área cubierta por Edesur-. En Rosario, la proporción asciende al 8,6% – más de 32 mil viviendas, mientras que en ciudad de Córdoba se ubica en torno al 4%, poco más de 20 mil viviendas. 

Lejos de concentrarse en los sectores de mayores ingresos, la vacancia estructural se localiza principalmente en áreas de ingresos medios y bajos. En Rosario, los niveles más elevados se observan en los distritos Sur, Sudoeste y Oeste, con en cercanía a conjuntos de vivienda social y barrios populares. En Buenos Aires, el fenómeno se concentra en el macrocentro y en corredores como Constitución y Avellaneda-Flores. En Córdoba, el patrón se repite en el área central y en barrios pericentrales. 

Se trata, en todos los casos, de zonas con infraestructura consolidada, buena accesibilidad y servicios urbanos disponibles. Sin embargo, distintos factores contribuyen a que parte de ese stock quede fuera del mercado: el deterioro edilicio, las dificultades en la regularización dominial y, en muchos casos, la existencia de tipologías que ya no responden a la demanda actual. La vacancia refleja, en este sentido, transformaciones más amplias en la dinámica urbana, vinculadas a cambios en el trabajo, la movilidad y las preferencias residenciales. 

En paralelo, las ciudades continúan expandiéndose hacia la periferia, con el consiguiente costo en términos de infraestructura, servicios y equipamiento. Esta coexistencia entre expansión urbana y stock vacante en áreas consolidadas plantea una tensión relevante para la política pública: mientras se invierten recursos en nuevas urbanizaciones, existe capacidad instalada subutilizada en zonas que ya cuentan con condiciones urbanas favorables. 

La experiencia internacional muestra que existen distintos instrumentos para abordar este fenómeno. Algunas ciudades promueven programas de intermediación que facilitan el alquiler y reducen riesgos para los propietarios. Otras impulsan incentivos para la rehabilitación de viviendas o simplifican los procesos administrativos que hoy dificultan su puesta en uso. En la Argentina, por ejemplo, los procesos sucesorios suelen implicar costos y plazos que incluso puede superar el valor comercial del inmueble, lo que contribuye a mantenerlo fuera del mercado. 

En América Latina, Uruguay ofrece una referencia relevante: su régimen de Vivienda Promovida incentiva la construcción y refacción en áreas con infraestructura existente, con el objetivo de aprovechar mejor el suelo urbano consolidado. En Buenos Aires, algunas iniciativas recientes – como intervenciones en el microcentro y en corredores específicos- comienzan a alinearse con esta lógica, orientadas a revitalizar zonas centrales y promover nuevos usos. 

Si bien las tres ciudades analizadas comparten patrones comunes, también presentan particularidades que requieren abordajes diferenciados. Lo que este estudio aporta es, ante todo, un punto de partida más preciso: la posibilidad de medir, localizar y seguir en el tiempo un fenómeno que hasta ahora permanecía parcialmente invisibilizado. Contar con estos datos permite, en definitiva, pasar de una discusión general a una agenda de políticas más concreta. 

En un contexto en el que el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío, la vacancia estructural no aparece únicamente como un problema, sino también como una oportunidad para repensar el uso del suelo urbano y acompañar las transformaciones que atraviesan las ciudades.