Publicado en diciembre de 2025
El acceso a la vivienda en los principales centros urbanos de Argentina se ha convertido en un tema central dentro del debate público, especialmente ante el incremento de la población inquilina, la creciente dificultad de acceso al crédito hipotecario y un déficit habitacional que, década tras década, se consolida como una cuestión estructural. En este contexto, el fenómeno de las viviendas vacantes ha cobrado una relevancia particular, siendo objeto de discusión tanto en medios de comunicación como en iniciativas legislativas recientes.
Este documento analiza el fenómeno de la vivienda vacante en Córdoba, Rosario y Buenos Aires mediante una metodología innovadora basada en datos de consumo eléctrico, que permite superar las limitaciones de los censos tradicionales y medir con mayor precisión el nivel real de ocupación. Se distinguen tres categorías según la duración del bajo consumo eléctrico (menor a 50 kWh): vacancia friccional (hasta 6 meses), transicional (entre 7 y 12 meses), y estructural (más de 12 meses).
Los datos revelan magnitudes significativas. Analizando el universo de consumo eléctrico residencia, para septiembre de 2023, la vacancia total alcanzó el 21,5% en Rosario, el 14,1% en Buenos Aires (área de cobertura de Edesur) y el 12,4% en Córdoba, superando en todos los casos lo registrado por el Censo 2022. La vacancia estructural —la más preocupante desde el punto de vista de la política habitacional— fue del 8,6% en Rosario, del 6,7% en Buenos Aires y del 4% en Córdoba, manteniéndose estable a lo largo de toda la serie analizada.
Su distribución territorial revela lógicas distintas en cada ciudad. En Córdoba se concentra tanto en el área central —ligada a inmuebles patrimoniales con restricciones normativas— como en barrios pericentrales que perdieron población y cuentan con un parque habitacional envejecido que no responde a la demanda actual. En cambio, en Rosario, el patrón es inverso: los niveles más altos aparecen en los distritos Sur, Sudoeste y Oeste, en zonas vulnerables próximas a barrios populares, donde el deterioro edilicio, los problemas de titularidad y la percepción de funcionan como detractores para su ocupación permanente. Por otro lado, en la Ciudad de Buenos Aires, la vacancia estructural se distribuye de forma más dispersa, con focos en el macrocentro porteño —fuertemente afectado por la pandemia—, en corredores comerciales e industriales, y en barrios con alta concentración de inquilinatos y conventillos.
El documento también revisa experiencias locales e internacionales de movilización de vivienda vacante y concluye con lineamientos de política pública para abordar integralmente la vacancia estructural en las ciudades argentinas. Esta publicación fue elaborada con el respaldo del Lincoln Institute of Land Policy.